부동산 계약이라고 하면 대부분 공인중개사를 먼저 떠올립니다. 하지만 가족 간 거래나 기존 임차인과의 재계약, 서로 신뢰가 형성된 당사자 간 계약이라면 직접 계약을 진행하는 경우도 적지 않습니다.
저 역시 최근 상가 임대차 계약을 직접 진행했습니다. 계약서를 직접 작성하면서 가장 고민했던 부분은 특약도 아니고 계약금도 아니었습니다. 의외로 많은 사람들이 헷갈려 하는 계약서 작성 순서와 간인(間印) 찍는 방법이었습니다.
처음에는 '도장만 찍으면 되는 것 아닌가?'라고 생각했지만, 막상 계약서를 작성해 보니 계약서를 몇 부 준비해야 하는지, 간인은 어디에 찍어야 하는지, 계약 당일 반드시 확인해야 할 사항은 무엇인지 하나씩 확인해야 할 내용이 많았습니다.
이번 글에서는 부동산 직접계약을 처음 하는 분들도 실수하지 않도록 계약 준비부터 계약서 간인 찍는 방법까지 차근차근 정리해 보겠습니다.
① 부동산 직접계약, 언제 가능한가?
부동산 직접계약은 법적으로 가능합니다.
다만 매매든 임대차든 계약 당사자가 계약 내용을 충분히 이해하고 스스로 계약을 체결해야 합니다.
특히 다음과 같은 경우에는 직접계약을 하는 사례가 많습니다.
- 기존 임차인과 재계약하는 경우
- 가족이나 친척 간 거래
- 지인을 통한 직거래
- 공인중개사 없이 직거래를 원하는 경우
다만 직접계약은 중개인의 확인 절차가 없기 때문에 계약 당사자가 등기사항증명서와 신분증, 권리관계 등을 직접 확인해야 합니다.
'서로 아는 사이라 괜찮겠지.'라는 생각보다는 서류를 통해 확인하는 습관이 중요합니다.
② 계약 전에 반드시 준비해야 할 서류
직접계약이라고 해서 준비가 간단한 것은 아닙니다.
오히려 확인해야 할 사항은 더 많습니다.
기본적으로 준비하면 좋은 서류는 다음과 같습니다.
| 준비물 | 필요 여부 |
|---|---|
| 계약서 | ✔ |
| 신분증 | ✔ |
| 도장 또는 서명 | ✔ |
| 등기사항증명서 | ✔ |
| 계약금 | 상황에 따라 |
| 특약사항 | 권장 |
특히 등기사항증명서는 계약 직전에 다시 발급받아 소유자와 권리관계를 확인하는 것이 좋습니다.
근저당권이나 가압류 등 새로운 권리관계가 생겼는지도 반드시 확인해야 합니다.
③ 계약서는 어떤 순서로 작성해야 할까?
처음 계약서를 작성하면 어디부터 적어야 하는지 헷갈리는 경우가 많습니다.
가장 좋은 방법은 순서대로 천천히 작성하는 것입니다.
일반적으로는 다음 순서를 추천합니다.
① 계약 당사자 정보
② 부동산 표시
③ 계약금·중도금·잔금
④ 임대차 기간 또는 소유권 이전 내용
⑤ 특약사항
⑥ 날짜 작성
⑦ 서명 또는 도장
모든 내용을 먼저 작성한 뒤 마지막에 서명과 도장을 찍는 것이 좋습니다.
빈칸이 남아 있는 상태에서 먼저 도장을 찍으면 나중에 분쟁의 원인이 될 수도 있습니다.
직접계약을 준비하고 있다면 정부에서 제공하는 표준 계약서를 사용하는 것이 가장 안전합니다.
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④ 계약서 간인은 어디에 찍을까?
직접계약을 하면서 가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 간인입니다.
간인은 계약서 여러 장이 서로 이어진 하나의 문서라는 것을 확인하기 위한 표시입니다.
계약서가 두 부 이상이라면 각 부의 첫장을 나란히 놓고 맞닿는 부분에 도장이 절반씩 걸치도록 찍습니다. 계약서가 여러장 이라면 앞장의 반을 접어 다음장 위에 놓고 도장이 절반씩 걸치도록 찍습니다.
예를 들어 계약서가 세 장이라면 1장을 접어 2장에 걸치게 한번, 2장을 접어 3장과 걸치게 한번 찍습니다.
도장의 위치는 각 부의 첫장끼리 찍을때는 임대인이 위, 임차인이 아래에 찍고 각 장마다 찍을때는 임대인이 왼쪽, 임차인이 오른쪽에 도장을 찍으면 됩니다.
이렇게 연결되는 부분마다 간인을 하면 됩니다.
계약서가 한 장이라면 간인은 필요하지 않습니다.
또한 계약서는 일반적으로 계약 당사자가 각각 한 부씩 보관하므로 동일한 내용의 계약서를 준비한 뒤 모두 동일하게 작성하는 것이 좋습니다.
⑤ 특약사항은 짧아도 명확해야 합니다
직접계약의 장점은 필요한 내용을 자유롭게 특약으로 정할 수 있다는 점입니다.
하지만 애매한 표현은 오히려 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.
예를 들어
'협의 후 결정한다.'
'가능하면 원상복구한다.'
와 같은 표현보다는
'퇴거 시 임차인이 원상복구한다.'
처럼 누가, 언제, 무엇을 해야 하는지 분명하게 적는 것이 좋습니다.
특약은 많다고 좋은 것이 아니라 분쟁 가능성이 있는 부분을 명확하게 적는 것이 중요합니다.
저 역시 이번 계약에서는 특약 문구를 여러 번 수정하면서 최대한 오해가 생기지 않도록 표현을 다듬었습니다.
또한 최근들어 특약사항에 임대인의 갑질 내용이 논란이 된 만큼 어느 한쪽에 치우친 매우 부당한 문구는 피하도록 합니다.
예를 들어 "이 계약에 관한 민형사상 책임은 모두 임차인이 지기로 한다."와 같은 문구는 자제하는 것이 좋습니다.
⑥ 계약 당일 마지막으로 확인해야 할 체크리스트
계약서를 모두 작성했다고 바로 끝나는 것은 아닙니다.
마지막으로 다음 사항을 확인해 보시기 바랍니다.
- 계약서 내용이 모두 동일한지
- 날짜가 정확한지
- 서명과 도장이 빠진 곳은 없는지
- 간인이 필요한 부분은 모두 찍었는지
- 계약서를 각각 한 부씩 보관했는지
- 계약금이나 잔금 지급 내역을 기록으로 남겼는지
이러한 작은 확인이 나중에 큰 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법이 됩니다.
마무리하며..
부동산 직접계약은 생각보다 어렵지 않습니다.
다만 공인중개사가 대신 확인해 주던 부분을 계약 당사자가 직접 확인해야 한다는 점만 기억하면 됩니다.
특히 계약서 작성 순서와 간인, 특약사항은 계약이 끝난 뒤 수정하기 어려운 만큼 계약 당일 충분한 시간을 갖고 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다.
'아는 사람이라 괜찮다.'라는 믿음보다 중요한 것은 정확한 계약서와 기록입니다.
직접계약은 신뢰 위에서 이루어질 수 있지만, 그 신뢰를 오래 지켜주는 것은 결국 명확한 서류와 기록이라는 점을 잊지 마시기 바랍니다.
새빛 한 줄
좋은 계약은 사람을 믿는 것에서 시작하지만, 안전한 계약은 정확한 서류와 기록으로 완성됩니다.
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